Една от най-забавните части на инвестицията в имоти – поне за мен – е да прекарвате време в разглеждане на различни имоти, които можете да закупите.
Но след цялото това сърфиране – след като сте намерили нещо, което е хванало окото ви – как да разберете дали е „добра покупка“ към която се стремим?
Това е мястото, където много търсещи инвеститори се забиват: те се радват да гледат, но никога не могат да стигнат до точката да бъдат достатъчно уверени, че даден имот е правилният за закупуване. В резултат на това те никога не купуват нищо.
Това е добре в известен смисъл – има по-нездравословни и скъпи хобита от сърфирането в Rightmove вечер и през уикендите. Но без увереността да дръпнете спусъка на сделка, никога няма да се доближите до целите си.
(Разберете как да зададете цели за инвестиции в имоти.)
ЧЕТИРИ СТЪПКИ ЗА ОЦЕНКА НА ИНВЕСТИЦИЯ В ИМОТ
Начинът да получите това доверие е да имате ясен процес за оценка на сделката. Следвайте процеса и ако даден имот премине през вашия анализ, все още изглеждащ добре, можете да продължите напред без никакви дребни притеснения, които да ви спрат.
Ще споделя моя процес за оценка на възможност – който включва отговор на тези въпроси:
Колко струва?
За какво ще се дава под наем?
Има ли смисъл за мен?
Има ли скрити проблеми?
Нека се потопим в…
КОНТРОЛЕН СПИСЪК
ВЗЕМЕТЕ МОЯ КОНТРОЛЕН СПИСЪК
Вземете моя контролен списък за отпечатване на този процес (PDF и Word), за да можете лесно да следвате, докато разглеждате всяка потенциална инвестиция
Ще получите еднократен имейл с вашата връзка за изтегляне и ще бъдете абонирани за моя неделен имейл, където събирам основните новини за имотите от седмицата. Можете да се отпишете по всяко време и вашите данни никога, никога няма да бъдат предадени на никой друг.
напишете своя емайл адрес
Да тръгваме!
КАКВО СТРУВА?
Изчисляването на пазарната стойност на имота е първата стъпка. Но преди да навлезем в това, трябва да направим кратка обиколка…
РАЗБИРАНЕ BMV
Ако сте прекарали известно време в проучване на имоти онлайн, ще сте попаднали на термина „BMV“ – означава Под пазарна стойност.
Всяка фирма, продаваща имоти, твърди, че предлага сделки на “BMV”. И всеки, който търси сделки, има BMV като едно от изискванията си. Но какво всъщност означава?
Е, някои хора ще ви кажат, че няма такова нещо. И технически са прави. Бихте могли да определите „пазарната стойност“ като:
Цената, договорена между желаещ продавач и желаещ купувач
Това означава, че всеки път, когато купувате, вие определяте пазарната стойност – така че по дефиниция е невъзможно да купувате под пазарната стойност.
Това е вярно, но приемането на толкова строго определение не е от полза. Предпочитам да мисля за BMV като:
Закупуване на по-добра цена, отколкото би било възможно при други обстоятелства
Това определено е възможно – и е едно от големите предимства на собствеността пред другите класове активи.
Само си представете ситуация, в която се продават две къщи. Те са абсолютно идентични по всякакъв начин – еднакъв размер, същото състояние и съседни един на друг. Единствената разлика е положението на лицето, което продава:
Продавачът на къща №1 не бърза да продава: ще я остави на пазара толкова дълго, колкото е необходимо, за да получи най-добрата цена
Продавачът на къща № 2 абсолютно трябва да продаде имота в рамките на 30 дни, за да избегне възстановяването му
Бихте си представили, че къща №2 ще се продаде за по-малко, нали? Продавачът няма време да чака най-добрата оферта – и вероятно ще трябва да продаде на „купувач в брой“ (без да използва ипотека) поради бързина.
Само поради ситуацията на продавача можете да купите на по-добра цена, отколкото би било възможно при други обстоятелства. Това според мен наистина имат предвид повечето хора, когато казват „BMV“.
За друг малко по-сложен пример, представете си ситуация с други две къщи. Отново те са идентични във всяко отношение, с изключение на:
Къща №1 има някакъв вид неидентифициран структурен проблем, който причинява пукнатини в страничната стена
Къща №2 е структурно абсолютно добра
Ако сте имали много опит в строителството, може би знаете, че структурният проблем не е толкова сериозен, колкото изглежда и ще струва само 10 000 британски лири, за да го коригирате. Следователно бихте очаквали къща №1 да се продаде за £10 000 по-малко от къща №2. (Може би с малко повече отстъпка, за да се отрази работата, свързана с поправянето му.)
Но повечето хора нямат опит в строителството и изобщо няма да обмислят покупката на къща №1: те не знаят дали ще струва 10 000, 20 000 или 50 000 британски лири, за да я поправят.
В резултат на това ще има ограничен брой купувачи – поддържане на ниска цена.
Така че като купувач с опит може да сте в състояние да купите къща №1 за £25 000 по-малко от къща №2. След като сте похарчили £10 000 за отстраняване на структурния проблем, вие на практика сте го купили за £15 000 BMV.
Така че: ако приемете BMV като „получаване на по-добра от обичайната сделка поради някакви обстоятелства“, това е възможно.
Но за да знаете дали определена покупна цена е „BMV“, първо трябва да знаете каква е нормалната „пазарна стойност“ на имота.
КАК ДА ОЦЕНИМ ПАЗАРНАТА СТОЙНОСТ
